Mercato immobiliare a Milano nel 2026: prezzi, compravendite e cosa aspettarsi

Prezzi, compravendite e sconti reali a Milano nel 2026: i dati del primo semestre spiegati in modo semplice, con le previsioni per la fine dell'anno.

Milano resta la città più cara d'Italia, ma nel 2026 il mercato ha cambiato ritmo. Dopo gli anni della corsa ai rialzi, oggi si parla di stabilità e di selezione: contano la zona, lo stato dell'immobile e l'efficienza energetica.

Le compravendite: partenza forte, poi assestamento

Nel primo trimestre 2026 a Milano sono state registrate 5.896 compravendite residenziali, il 7,1% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Nel secondo trimestre i volumi sono stati 6.492, sostanzialmente stabili sull'anno precedente. In tutto, circa 12.400 abitazioni scambiate nel semestre, secondo le elaborazioni di Studio Orefici. L'analisi di Immobiliare.it parla di quasi 13mila compravendite, per un valore di circa 5,55 miliardi di euro.

Un dato che distingue Milano dal resto d'Italia: nel secondo trimestre le abitazioni nuove pesano per il 12,1% delle compravendite cittadine, contro una media nazionale del 6,4%. Per confronto, il 2025 si era chiuso con 25.173 compravendite residenziali, in crescita del 4,9% sul 2024.

I prezzi: quanto costa davvero comprare casa

Secondo Immobiliare.it, nel primo semestre 2026 il prezzo medio richiesto in città è di 5.675 euro al metro quadro, più del doppio della media italiana. Le differenze tra quartieri restano enormi: nel Centro si superano gli 11mila euro al metro quadro, mentre in zone come Bisceglie e Baggio si resta poco sopra i 3.200.

Sul fronte dei valori reali, l'ISTAT segnala che nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni a Milano sono il 2,4% sopra quelli dello stesso trimestre 2025. L'Osservatorio Nomisma, invece, registra per il primo semestre variazioni molto contenute (+0,4% per il nuovo, +0,2% per l'usato) e un indice di performance del residenziale in peggioramento, per una domanda di acquisto meno intensa e contratti più lenti.

Prezzo richiesto e prezzo reale: la trattativa

A Milano la capacità negoziale di chi compra è limitata. Lo sconto medio rispetto al prezzo richiesto è circa del 3,5% per gli immobili nuovi e del 7% per quelli usati, valori inferiori alla media nazionale: la domanda continua a sostenere il mercato, anche con prezzi alti.

Cosa aspettarsi per fine 2026

Le previsioni di Immobiliare.it Insights indicavano un aumento medio di circa il 2% entro fine anno, con valori vicini ai 5.700 euro al metro quadro. Le analisi più recenti descrivono una fase di maggiore stabilità: prezzi ancora in lieve crescita, ma a ritmi molto più bassi del passato, con volumi alti e un possibile rallentamento nel 2027.

In pratica

Per chi compra, il momento premia la preparazione: mutuo pre-valutato, budget chiaro e immobili in buono stato o efficienti. Per chi vende, il prezzo di partenza deve essere realistico: lo sconto medio sull'usato è maggiore, e un immobile fuori mercato rischia di restare fermo.